对话新空间 | 内容和服务，是共享办公发展的未来

　5月20，风潮·CSC首届商业场景创新大展暨空间产业内容峰会在上海红坊瞩目上演。大展邀请了来自全国各地的多位专家学者、行业领袖、投资人、人文艺术界大咖带来精彩演讲，与上百家优质创新企业共襄盛举。现场，关于空间内容的讨论高潮不断。

其中有一part“对话新空间”，引起了现场观众的热烈讨论。这一part，是由真格基金董事总经理顾旻曼作为主持人，共享办公空间优客工场和P2的两位创始人——毛大庆和郑健灵进行的精彩对话。

论剑关键词：

• 在发展模式上的差异

• 对行业本质价值观的推崇与坚持

• 未来在垂直化方向上的蓝图展望

郑健灵：P2在联合办公这个行业里面比较早，从2010年开始。我们现在在上海、北京、深圳、杭州、宁波、成都都有不同的空间，主要还是在上海，我们也是在中国和谷歌是官方的合作伙伴，我们为国内的安卓开发创业者提供一个良好的环境，可以和海外的类似于谷歌眼镜这样的新技术可以打通。P2的社区不只于此，我们现在除了针对创业者进行服务之外，我们还针对内容创业者、音乐人群、时尚人群，提供不同的产业空间，这个应该是在国内有很多的空间尝试，毕竟我们最先开始做的。

毛大庆：优客工场在共享办公跟郑健灵比起来，他是我们的前辈。优客工场到现在为止，用了2年零三个月的时间，在国内已经开业和管理、签约管理的场地达到23个城市，基本上是一线、一点五线城市，部分二三线城市，形成初步的覆盖。国外城市和国际城市，下个月新加坡会开业，后面连续4个月，洛杉矶、纽约、台北、香港、可能还有伦敦的场区会在今年依次开业。目前用一些数字来描述，我们现在整个的签约管理的场地总面积大概是44万平方米，场地的数量加上最近合并的洪泰创新空间，目前是98个。目前已经物理入驻的企业大概是2347家公司，在APP上完成线上注册的会员有39800多人，物理空间上21000多人，意味着还有一万人左右是在线上买会员包进来的。我们预计大概到今年年底应该平台上的企业会达到3000家，注册会员数我们希望达到5万人。目前优客工场是以物理空间运营加上一个含有复合功能的APP，如果你们感兴趣的希望大家可以下载一下优客工场的APP，这个还是我们花了两年多的心血，迭代了64次的产品。这上面的人可以做交友，做社群，还可以做各种各样的物理和非物理物质的交易，这个还是比较好玩的。

顾旻曼：中国的创业流派，有南派和北派之分，北派更资本化，或者在整个这块的动作上面往往是更大的。而南派包括说我们整体南方的做生意做商业的风格和调研是更低调，更务实，但是从资本的角度，使用资本杠杆和利器的状态之下出手没有那么迅猛。优客工场和P2，一个总部在北京，一个总部在上海，分别从这两个城市，北上和南下。对于精细化运营和大规模扩张，这两个词的对比，两家分别是怎么想的？

毛大庆：联合办公或者共享办公，首先我认为是一个社会服务业，这个是根本，连锁运营的能力是必须要达到的状态。联合办公的规模化发展，我觉得并不在于它的管理面积的面积数，第一衡量是网络状覆盖的能力，也就是它的连锁能力。

当然规模的背后肯定要有运营能力，这也是根本。所以是先打造运营能力，还是先打造规模，同时打造运营能力，这个问题没有对和错，没有黑和白，但是在开始占领市场和打造一个连锁店业务的时候，肯定覆盖网络和覆盖足够的网点，这非常核心。星巴克也好，肯德基也好，麦当劳也好，通常要走连锁经营，这是一个非常有规律的事情。

我们已经有很多入驻企业跟着我们全国乃至全世界跑，扬州6月5号开业，那个小城市，OFO就在里面，新加坡还没有开业，OFO就在里面。到哪一问有没有优客工场，有，（项目）就能很快就落地。其实我们提供什么？效率，便利的城市接入服务。

郑健灵：从运营的角度来讲，我们回到联合办公的实质，P2现在着手考虑的是从空间里面能够为这些团队真实提供的服务场景。能不能空间里的服务把我想要做的事情更快完成，更有效率完成，更有链接完成。P2在针对垂直化的领域，提供更加细分的服务。最后联合办公这个行业要起来，一定是靠品牌，一定是靠服务，一定是靠内容。

说到酒店这个事，我们也一直在把这个行业跟酒店做参考，很多人对一个酒店会产生品牌的忠诚度。联合办公这个行业，未来发展的话，不光是一个酒店，可能是变成酒店集团，不同的人群根据自己的不同品牌然后往里面入驻，只不过是今天出差的是商旅的时候，可能我住的是经济型酒店，但是换一个场景，我要做度假的时候，住的就是豪华型酒店，这里面还是有不同的场景在，我觉得参考酒店其实对这个行业有很大的合理性在里面。

顾旻曼：咱们作为南派和北派的领头羊，在资本化这个事情上面，咱们分别是怎么样的看法？尤其是先问毛大庆一个问题，能不能公布一下我们现在的优客工场的估值？

毛大庆：洪泰创新空间和优客工场，两家的价值加在一起80多个亿，还有一个融资刚刚走完，之后会对合并后的新融资做一次完整的估值分析和比较完整的融资。我想这个事重要也没那么重要，最后判断的还是你的价值是什么，价值并不是完全是规模，而是规模之后产生的价值。

资本对于一个品牌的塑造，在刚开始的树立以及连锁店的成立刚开始这个阶段是极其重要，因为它有两层含义，一层含义代表资本和第三方机构对这个行业的认可。第二它认为这个行业增长性的认可。大家认为这个事情的增长是可以期待，或者认为难以预料的，我觉得这个是非常重要的。

郑健灵：在南方的企业，钱这个事，大家都有一个比较有意思的想法，够用就好。总的来讲，现在的很多新的玩法，其实离不开资本的支撑。创业首先不能盲目追求估值这件事情，因为估值只不过是当你有交易之后产生的一个定价的附带产品。如果我们创业的时候很多时候把估值放在最前面，这可能是比较危险的。在不同的阶段当你想要获得资源的时候，非常重要的一点要想清楚你最核心的东西是什么，别人为什么会要拿他最核心的东西跟你换最核心的东西。我们今后也可能会融资，在这个平台上我觉得其实我们还是要看什么时候拿什么钱做什么事，这个还是最重要的。

顾旻曼：我下面想追的问题，一个是地，一个是人，人这个话题大家都是敞开门做生意，所以你说你欢迎什么样的人，这个我觉得只是一个明面上的标准，咱们真正不欢迎的人，或者拒绝入驻的人或者企业是什么样的，这才决定了我们真正的调性。

郑健灵：我们应该把社区和好的社区区分开来。很多东西因为人，同类型人的聚集，已经被分别开来了。社区的形成最终是因为价值观的形成，大家相同的价值观的人聚在一起，这就是我们的社区。为什么P2现在在做空间的时候，我们会有垂直化的社区就是这个道理，我们有互联网的社区，这些人因为互联网基因创业聚在一起，我们为音乐人开空间，是因为这些人在上下游之内有很多可以互相交流交换资源，都是冲着同样的目的来的。其实我觉得这个才是社区真正的精华。

毛大庆：这是一个非常值得大家认真听的话题，从这才开始传达了共享办公真正的意义之所在。社区跟社群这是两个不同的概念，但是这两个东西是相辅相成，依赖在一起的。这家运营商的价值观是非常重要的，就是你要树立什么价值观，你要这个社区里形成什么样的价值文化，特别特别重要。这是一个运营商本身的诚信跟运营商的态度问题。一个运营商如果没有文化，如果运营商不讲文化，运营商没有核心价值观，你是运营不好一个联合办公的。

顾旻曼：你们觉得共享办公，你们自己期待的未来是怎么样的？

郑健灵：我觉得总结来说是八个字，合作共赢，求同存异。其实前两年P2和优客工场有很多合作，去年我们一起在北京做峰会，今年我们在深圳也会去做。我们现在看到很多的联合办公在合作的领域上已经做了很多的突破，包括P2自己，我们跟阿里也合作打造智慧空间，其实我们也在探索未来这个行业到底应该是什么样的。未来联合办公这个行业里面，会有更加多好玩的业态出来，而且这个业态不一定是从我们几家来的，我们还要跟很多人学习。从行业里面，未来会有越来越多的机会，大家可以去做合作，这个其实也是我本身在行业里面非常期待的。

毛大庆：说到未来，确实我觉得共享办公这件事，远远不是这个行业终极状态的描述，终极状态还有很多种。以后在共享办公所延伸的空间产业上面，还会出现很多有意思的产品，但是核心是它得能够盈利，这是根本。

我们现在做了两年半，优客工场孵化跟投资了26家公司，我们还持股了26家公司，这都是优客工场平台上高频服务于他人，同时又非常盈利和现金流很好的公司。但是为什么他们还让我们进入他们的股份呢？是因为他们发现附着在一个大型连锁办公身上，他们可以稳定大量的生意跟交易。举个例子，我们今年投资了一家非常好的公司，知呱呱，是跟清华启迪一起投。我们投之前和投之后它的生意量翻了三倍以上，它要继续融资了，越融越好，这跟在我们身上有很大的关系，我们要继续跟它，有可能它比我们上市更早。

在这样一个状态下，其实在我看来，共享办公在我们的盈利模型里面，桌子的收入、租金的收入重量会越来越小，而附加的价值和能量会越来越大。后面我们会更加瞄准资产管理和大型的资产管理，未来可能会改变整个写字楼的管理模式，可能都变成一栋楼变成联合办公了。我相信这个行业的发展会随着城市的发展有了不得的发展前景。联合办公背后搭建的东西非常复杂，他们的音乐空间非常有意思，都是搞音乐的，其实这个东西就是未来会形成很多的社群，主题型的，这是搞联合办公很好玩的事情。

顾旻曼：我们谈了过去，谈了现在，谈了未来，不管是怎么样的成就，其实更加离不开的是大家的团队，更多人的帮助，两位现在此时此刻最需要的伙伴，最需要的朋友是什么样的？

毛大庆：我现在最缺的伙伴是郑健灵，我说我们俩要合作，因为我特别需要在区域性扎根深的好的合作伙伴，因为我发现这个行业大家谁也，这个行业没有竞争关系，尤其到今天更别谈竞争关系，才开始。

郑健灵：合作伙伴一样，我也非常同意毛大庆说的，还有一个特点是大家今天在座各位把自己想象成水滴，你们是人流，你们汇聚的时候这里就有水了，联合办公是瓢、勺、桶，是把社区承接起来的容器，你们所想到的任何的一个东西，其实未来都有可能嫁接到联合办公里面去。我们原来跟很多伙伴谈资源的时候，他压根没有想过它的资源可以跟联合办公产生什么合作。我们深度跟他们聊的时候，他说你把我们原来没有想透的东西都想透了，还是把我们两个当做是工具，然后去成就大家想要做的事情，这是联合办公本质上一个最实际的东西。