浦东办公楼“包租公”上半年净利突破18亿

拥有巨量的优质土地和物业，浦东的“四朵金花”天生都具有现金奶牛的特质——陆家嘴、张江高科、外高桥和浦东金桥。

其中市值最高、上市最早的陆家嘴（600663.SH）最先发布了2018年中报：营收66.11亿元，同比上涨17.56%；归母净利润18.39亿元，同比大增59.37%，在高基数上实现了高增长。
这份成绩单显然比2017年的年报更好一些：2017年，陆家嘴全年营业收入仅93.25亿元，比上年下降27.19%。由于处置资产实现投资收益 26.5亿元，2017年陆家嘴净利润36.75亿，比上年实现了温和增长。
在浦东核心地段拥有众多优质物业，陆家嘴以及浦东其他三朵“金花”，是否可以列入熊市中备选的防守型投资标的？
速读一下陆家嘴的中报，看看成色如何。
 

四朵金花之首：浦东大地主 
陆家嘴成立于1992年8月，次年6月底A、B股上市。公司成立时的定位是服务于浦东新区陆家嘴地区建设，截至目前上海浦东新区国资委为实控人，通过上海陆家嘴集团持股56.42%。
2011年之后，陆家嘴经营策略开始偏向于房地产开发与物业租赁并重模式。截至2018年6月30日，陆家嘴持有物业总建筑面积达260.16万平方米，同比2017年中报披露的163.61万平方米增幅达37.11%，可以算是浦东名副其实的大地主了。

半年报中陆家嘴目前持有可供出租物业统计如下：

截至2018年6月30日，陆家嘴持有的甲级写字楼的总建筑面158.82万平方米，同比2017年上半年115.17万平方米增长38%。研发楼建筑面积为32.8万平方，同比2017年上半年20.97万平方米增长56.4%。
虽然可供租赁的物业面积突飞猛进，但租金收入却没有迎来同步增长。租金收入2018年上半年为13.82亿元，同比2017年上半年14.36亿元，降幅达3.78%。除此之外陆家嘴2018上半年的营业成本2.91亿元，同比增加25.4%，毛利下降4.9%。
租金增长滞后于可供租赁面积增速部分原因在于，目前陆家嘴物业租赁板块中新增的写字楼与研发楼的运营时间尚短。截至2018年6月底，陆家嘴运营一年以上的成熟物业175.1万平方米，仅占总建筑面积的67.31%。新增的研发楼与写字楼要达到成熟运营状态需要一定时间，陆家嘴下半年物业运营的逐渐成熟化对业绩提振有较为关键的因素。