上海写字楼市场空置率提升

第一太平戴维斯近日发布《2017年第三季度上海市场回顾》报告。该报告数据显示，第三季度，上海新建商品住宅新增供应进一步下降，为历史最低。不过，随着租赁用地的加速推出，未来将会有更多开发商自持的出租项目推出。

上海写字楼市场空置率提升

报告显示，三季度，上海新建商品住宅新增供应累计约80万平方米，环比下降50.9%，同比下降56.9%，为历史最低；一手商品住宅成交环比下降20.1%，共计约170万平方米，同比下降60.8%。

写字楼市场方面，陆家嘴滨江金融城二期和位于黄浦区的中海国际中心两个写字楼项目入市，季度新增供应35万平方米，将全市核心商务区甲级写字楼存量推至810万平方米。新增供应导致三季度核心商务区甲级写字楼空置率小幅上升至12.5%，环比上升1.8个百分点，同比上升3.4个百分点。三季度核心商务区甲级写字楼平均租金走势基本平稳，达到每平方米每天人民币8.9元，同比上涨1.8%。

非核心商务区（闵行）虹桥新地中心与丽宝广场两个新项目入市，带来近13.9万平方米新增供应，至此，全市非核心商务区甲级写字楼存量达到320万平方米。受新增供应影响，三季度非核心商务区写字楼市场空置率达到37.6%，环比上升4.2个百分点；平均租金与上季度基本持平，在每平方米每天人民币5.8元。

第一太平戴维斯方面预计，上海第三产业增长强劲，将继续为写字楼需求提供坚实支撑；2017年第四季度，核心商务区与非核心商务区预计将分别迎来28.6万平方米、64万平方米的新增供应。

零售市场方面，2017年前八个月，上海零售总额同比上升7.8%。第三季度上海万象城开业，带来240000平方米新增供应。核心及非核心商圈购物中心首层租金均环比上涨0.5%，分别至每平方米每天人民币50.5元及16.6元。预计第四季度将有587800平方米新增零售面积入市。

此外，第三季度投资市场共达成四宗主要交易，总金额139亿人民币，环比上升4%，成交物业主要为写字楼。第一太平戴维斯认为，由于第四季度通常是成交旺季，预计2017年第四季度会有更多的交易宣布成交。随着核心类型的资产投资回报率在近几年不断被压缩至接近3.5%，物流和工业资产将获得更多投资关注和兴趣。

开发商自持型出租项目将增加

值得注意的是，第一太平戴维斯在报告中强调，近期上海新推的纯居住租赁用地，意味着未来将会有更多由开发商自持的出租项目推出，尤其是位于新兴区域的自持型出租项目。第一太平戴维斯市场研究部助理董事张林认为，这类性质地块的推出，亦对开发商的持有运营能力提出更高要求。

三季度，上海宅地市场回暖，季内成交10幅包含住宅性质的地块，共计98.6万平方米可建面积，其中8幅为纯住宅性质用地。季内成交首6幅租赁用地，共计42万平方米可建面积，平均楼板价达到每平方米人民币6，560元，溢价率为0。其中，9月13日推出的四幅地块全部由上海地产集团收入囊中。

三季度，11幅商办与混合型用地首次转换为租赁用地，预计供应套数约为1万套，并且大多数位于相对中心的区域：静安2幅，黄浦1幅，长宁1幅，闵行1幅（虹桥商务区），浦东6幅。其中5幅位于浦东，长宁和虹桥的转换性用地将于10月11日正式挂牌出让。

而就在10月12日，上海市政府新闻办举行发布会。上海市规划国土资源管理局在会上表示，在发展租赁住房方面，上海下一阶段将主抓“建立完善租赁住房用地相关的规划和土地管理政策”等四大方面重点工作，并继续增加租赁住房的土地供应，在就业密集、产城融合重点区域以及轨道交通站点周边区域推出租赁住房用地，构建租售并举的住房体系。