2017上海甲级写字楼吸纳量同比增长

甲级写字楼存量面积突破千万平方米

2017年，上海甲级写字楼全年新增供应面积达140万平方米，创历年新高，同比增长27%，大量新增供应下，甲级写字楼市场库存突破千万平方米。

新兴区供应规模是核心区的2倍

新兴区供应规模是核心区的2倍，从区域来看，浦东、虹口、闵行区域供应体量较为突出。
吸纳量同比增长，内资略胜一筹

2017年，甲级写字楼吸纳量105万平方米，比去年同期增长41%，其中，内资比重达到一半以上，国内及上海宏观经济稳中向好，二三产业协同增长是主要驱动因素。从需求导向来看，外资选址更注重成本导向，而内资租金承受能力相对较强。
金融、生产制造及电子科技占据6成份额

金融、生产制造及电子科技成为今年写字楼租赁市场三大重要行业。值得注意的是，伴随中国互联网发展水平已位居全球第二、上海位列综合指数前五名，电子科技行业出现万达网络、Bilibili等超级租户，选址新兴商务区。
三大主流行业成交特征各有不同

2017年三大主流行业区域分布

2017年三大主流行业成交类型
共享办公成为甲级写字楼主力租户

2017年典型联合办公进驻甲级写字楼
2017年，共享办公进驻甲级写字楼现象明显，如知名的wework进驻四家甲级写字楼，最近一次交易在“中海国际”签下北塔整栋办公楼。
共享办公对于传统办公而言既是机遇也是挑战，共享办公成为租户，提升传统写字楼的出租率，但是共享办公个性化的环境及多元化的服务也将成为传统办公有力的竞争对手。
核心区租户粘性强，同区升级明显
搬迁是写字楼租赁成交的主要类型，据戴德梁行写字楼部不完全统计，核心区搬迁案例中，有80%租户选择同区域内或周边板块搬迁。

2017年核心区同区或周边升级典型案例
核心区高粘性租户行业以金融、专业服务等为主，搬迁更多考虑因素是租金及品质综合比较，也促进了今年主城区新建项目出租率的提升。
金融业搬迁至新兴区打破传统布局

金融业搬迁至新兴区个案
今年，金融业选址新兴区的案例见端倪，如原来在核心商务区的大连银行、天津银行搬迁到世博板块；瑞穗银行整合各地办公搬迁至虹桥商务区。一些具有明显地段优势，如滨江地区，或是重大规划利好新兴区，如虹桥商务区正逐渐释放出板块价值。
核心存量空置率上升，租赁压力增加
大量新建楼宇入市对核心区部分存量楼宇造成了一定压力，今年无论是新兴还是核心区空置率都呈现出上升迹象，其中，核心区部分存量楼宇空置率攀升尤为明显，其主要原因是一些存量楼宇设施设备陈旧、品质下降，无法满足租户的需求；还有一些楼龄较长的写字楼租金居高不下，这些存量楼宇竞争力减弱，租赁压力加大。

“租户主导”市场特征明显

2017年的上海，以租户为主导的市场特征非常明显，表现在可选择的楼宇数量增多，看房周期变长；为促进交易，第三方激励措施提高；谈判过程中商务条件弹性增大等方面。

展望预测
2018年，甲级写字楼供应规模将达到近190万平方米，比2017年增长35%，新兴区供应体量是核心区的2倍，其中，徐汇滨江、世博前滩为两大主战场，供应量均超过35万平方米，以新兴区为主导的板块格局来临。
戴德梁行中国区写字楼部主管及高级董事沈洁预测“上海写字楼供应继续攀升，新兴区延续供应主力核心区多点开花，品质将实现不断超越，带给租户更广泛的选择余地。在需求方面，上海稳健的经济态势预示着写字楼的需求平稳，给板块内及周边新项目创造机会。预计未来核心与新兴商务区将在主导行业、价格梯队、产品特点上形成优势互补与平衡发展。”
    来源：戴德梁行